“Xây nhà 2 tầng sẽ tốn hết bao nhiêu?” – có lẽ đây là câu hỏi phổ biến nhất trong danh sách câu hỏi phổ biến nhất của các đơn vị thiết kế – thi công. Nhưng sẽ không có sự giống nhau giữa các đơn vị, vì sự thật là chi phí xây nhà phố 2 tầng không có con số cố định. Nó phụ thuộc vào nhiều biến số như diện tích, phong cách, vật liệu và nhu cầu của gia chủ.
Trong năm 2025, khi vật giá leo thang và nhân công ngày càng khan hiếm, việc dự toán được các chi phí xây dựng không còn là việc để sau tính nữa – mà là điều đầu tiên cần làm trước khi xây nền móng cho tổ ấm. Vì nếu không kiểm soát kỹ, chi phí phát sinh có thể đội lên rất nhiều.
Bài viết dưới đây sẽ giúp bạn hiểu được cách lập dự toán, biết thêm về những khoản hay bị sót, và đưa ra lựa chọn thông minh giữa các gói thi công nhà phố 2 tầng phổ biến hiện nay.
Những yếu tố ảnh hưởng đến chi phí xây nhà phố 2 tầng
Thông thường chi phí xây nhà phố 2 tầng được tính tổng thể là lấy diện tích nhân với đơn giá/m2. Nhưng thực tế, con số cuối cùng phải trả có thể chênh lệch từ vài chục đến cả trăm triệu đồng, nếu bỏ qua các yếu tố sau:
Diện tích sàn xây dựng
Đây là yếu tố đầu tiên và rõ ràng nhất. Tổng chi phí thường được tính dựa trên tổng diện tích thi công.
Ví dụ: Nhà 5x20m, xây 2 tầng => diện tích sàn = 100m2 x 2 = 200m2
Nếu làm thêm mái bê tông, sân trước, sân sau => diện tích có thể tăng lên là 220 – 230m2
Đó là lý do vì sao chi phí xây nhà phố 2 tầng tăng cao hơn so với tưởng tượng ban đầu dù diện tích không đổi.
Kiểu kiến trúc và phong cách thiết kế
Sẽ có nhiều phong cách thiết kế khác nhau và đi đôi với mức giá tương ứng
Lựa chọn phong cách tối giản hay bán cổ điển? Có làm nhiều chi tiết mặt tiền, chỉ phào, trụ bê tông không? Dùng loại vật liệu tự nhiên hay nhân tạo?
Phong cách càng yêu cầu sự tỉ mỉ, độ hoàn thiện chi tiết càng cao → thi công càng lâu → chi phí nhân công, vật liệu cũng sẽ cao.
Sẽ không có phong cách nào là rẻ hơn, nó còn phụ thuộc vào yêu cầu của gia chủ và độ hoàn thiện tỉ mỉ ở mức thế nào.
Vị trí xây dựng
- Xây trong hẻm nhỏ => chi phí vận chuyển vật tư tăng, thêm nhân công
- Xây ở tỉnh, khu vực ít thợ => phải thuê đội thi công từ nơi khác về
- Gần trung tâm thành phố lớn => giá nhân công cao hơn so với vùng ven khoảng 15-20%
- Cùng một thiết kế, nhưng khi xây ở Hà Nội hoặc Tp.HCM lại có chi phí cao hơn so với các tỉnh thành lân cận.
Lựa chọn gói thi công
Có 3 mức gói chính:
- Xây thô: chỉ dựng khung, tường, mái – chưa hoàn thiện
- Hoàn thiện cơ bản: có sơn, lát nền, thiết bị vệ sinh, cửa
- Trọn gói: bao luôn vật tư và nhân công từ A – Z
Đương nhiên, mỗi gói sẽ có những mức giá khác nhau và mức độ chủ động khác nhau. Nhiều người nghĩ rằng “tự mua vật tư sẽ rẻ hơn” nhưng thực tế lại phát sinh nhiều thứ không kiểm soát, cuối cùng tốn kém hơn.
Mức vật liệu lựa chọn
Vật liệu trong xây dựng và nội thất có mức chênh lệch rất lớn nên có thể cân nhắc tài chính để lựa chọn cho phù hợp
- Cùng là gạch ốp lát – có loại 150.000đ/m2, cũng sẽ có loại từ 800.000đ/m2.
- Sơn nước – có loại 40.000đ/m2, có loại 100.000đ/m2.
- Thiết bị vệ sinh, đèn chiếu sáng, cửa – tất cả đều có biên độ giá rất lớn.
Vậy nên, chi phí xây nhà phố 2 tầng luôn đi kèm với định hướng rõ ràng: đầu tư ở mức bao nhiêu? Có hạng mục nào nên tiết kiệm và hạng mục nào nên đầu tư?
Bảng giá xây nhà phố 2 tầng năm 2025 mới nhất
Bảng giá tham khảo – tính theo m2
|
Hạng mục thi công |
Đơn giá trung bình
(VNĐ/m2) |
Ghi chú |
| Xây thô | 4.000.000 – 4.500.000 | Chỉ khung nhà, chưa có vật liệu hoàn thiện |
| Hoàn thiện cơ bản | 8.000.000 – 8.500.000 | Bao gồm sơn, gạch, thiết bị vệ sinh phổ thông |
| Trọn gói tiêu chuẩn | 10.000.000 – 11.000.000 | Bao gồm nội thất gỗ cơ bản + nhân công từ A-Z |
| Trọn gói cao cấp | > 12.000.000 | Vật liệu, nội thất thiết kế cao cấp riêng |
Lưu ý: Giá trên có thể thay đổi theo khu vực, thời điểm và loại vật tư bạn chọn. Càng yêu cầu cao trong chi tiết hay chất liệu thì chi phí càng cao. Để biết chính xác chi phí cho công trình của mình, bạn hãy liên hệ trực tiếp đến Minimal Design để nhận báo giá nhanh nhất.
Ví dụ thực tế: chi phí xây nhà phố 2 tầng diện tích 5x20m
Tổng diện tích sàn:
- Tầng 1: 100m2
- Tầng 2: 100m2
- Mái bê tông + sân trước + ban công: khoảng 30m2
=> Tổng diện tích tính tiền: khoảng 230m2
- Khi áp dụng gói xây nhà trọn gói tiêu chuẩn: 11.000.000đ/m2
=> 230m2 x 11.000.000 = 2.530.000.000đ
Vậy nếu bạn cần xây nhà phố 2 tầng 5x20m với mức hoàn thiện trung bình khá, bạn cần ít nhất 2.5 tỷ – 2.6 tỷ để đảm bảo các chi phí phát sinh không bị “đuối” giữa chừng.
Những khoản chi thường bị “quên” khi lập dự toán xây nhà 2 tầng
Phí thiết kế kiến trúc – nội thất
Nhiều người nghĩ chỉ cần lấy mẫu trên mạng, copy về là được, nhưng một bản vẽ đúng bài bản từ kiến trúc sư sẽ giúp bạn tiết kiệm rất nhiều trong quá trình thi công – tránh sai, tránh lãng phí.
Nhưng nếu không có, bạn có thể sẽ tốn gấp đôi chi phí thiết kế vì phải đập đi làm lại những phần sai sót.
Phí xin phép xây dựng và bản vẽ pháp lý
Tùy khu vực, phí sẽ dao động từ 5 – 15 triệu đồng. Nhưng nếu ở các đô thị lớn như Tp.HCM, Hà Nội, thì giấy phép còn cần bản vẽ sơ đồ đấu nối điện, nước, PCCC…
Việc không có giấy phép sẽ làm công trình bị đình chỉ, bị phạt hành chính, trễ tiến độ => mất chi phí không đáng có.
Hệ thống điện – nước – chiếu sáng
Nhiều bản báo giá chỉ tính phần xây dựng, chưa bao gồm hệ thống điện âm, đường nước, ổ cắm, đèn chiếu sáng.
Chi phí cho phần điện – nước chiếm khoảng 8 – 12% tổng chi phí xây dựng. Nếu làm kỹ và thêm chi tiết khác, chi phí xây nhà phố 2 tầng có thể tăng lên đến 15%.
Thiết bị hoàn thiện cửa, tay vịn, tủ bếp,…
Khi xây nhà vì phải chuẩn bị nhiều thứ mà gia chủ dễ quên đi những chi tiết nhỏ nhưng lại ngốn nhiều tiền
Nếu không có chi tiết như cửa cổng, cầu thang tay vịn, gương, tủ bếp,… Thì vẫn chưa thể vào ở. Nhưng rất nhiều người quên tính phần này trong bảng dự toán ban đầu.
Nội thất rời và trang trí
Sofa, giường, rèm, bàn ghế, đèn trang trí, thảm, tranh, đồ trang trí khác. Nếu bạn yêu thích phong cách hiện đại – tối giản trông sang trọng thì phần này dễ “ngốn” thêm 200 – 400 triệu nữa.
Chi phí phát sinh
Trong quá trình làm sẽ phát sinh các chi phí như: thay đổi bản vẽ, tăng thêm hạng mục, vật liệu nâng cấp. Như ban đầu dự tính chọn gạch thường => thi công lại chọn gạch giả đá.
Thêm lam gỗ, chậu cây, bàn đảo bếp… => mỗi cái không nhiều nhưng cộng lại thì vượt mức dự tính ban đầu.
Mẹo xây nhà phố 2 tầng tiết kiệm mà vẫn đẹp, bền và đúng gu
Ưu tiên thiết kế tối ưu công năng ngay từ đầu
Một bản vẽ thông minh sẽ giúp bạn tiết kiệm được hàng chục triệu đồng trong thi công. Đừng cố nhồi nhét quá nhiều phòng chức năng – chỉ nên bố trí vừa đủ và hợp lý với nhu cầu hiện tại và định hướng trong tương lai.
Tận dụng ánh sáng tự nhiên
Thiết kế không gian sống với nhiều ô cửa lấy sáng để ngôi nhà luôn thông thoáng
Thiết kế thêm giếng trời, các ô cửa lấy sáng và đón gió tự nhiên,… không chỉ làm nhà sáng bừng mà còn thông thoáng, cũng giảm đáng kể chi phí vận hành sau này.
Chọn vật liệu thay thế thông minh
- Gạch block rẻ hơn gạch đặc, nhưng vẫn bền.
- Cửa nhôm kính – rẻ, bền, đẹp có thể thay cho cửa gỗ tự nhiên.
- Sàn giả gỗ SPC – thẩm mỹ như gỗ thật, không cong vênh.
- Đá nhân tạo – đẹp, bền, rẻ hơn đá tự nhiên cao cấp.
Làm việc với đơn vị thầu uy tín, báo giá minh bạch
Chọn đúng đơn vị thiết kế – thi công sẽ giúp bạn tiết kiệm cả về chi phí lẫn thời gian, đồng thời tiết kiệm được cả “thần kinh”. Vì vậy bạn nên chọn nhà thầu có hợp đồng rõ ràng, báo giá chi tiết cho từng hạng mục, và cam kết về tiến độ thi công đúng loại đã chọn.
Xây nhà chưa bao giờ là chuyện đơn giản. Nhưng điều khiến nhiều người “đau ví” nhất lại nằm ở việc thiếu dự toán rõ ràng ngay từ đầu.
Một bản kế hoạch rõ ràng về chi phí xây nhà phố 2 tầng không chỉ giúp bạn kiểm soát ngân sách, mà còn giúp chọn đúng vật liệu, đúng phong cách. Vì vậy, hành trình xây nhà cũng sẽ bớt căng, bớt rối và bớt “đập đi xây lại”.
Nếu bạn đang cần một bảng báo giá rõ ràng, dễ hiểu và sát với nhu cầu của mình – đừng ngần ngại liên hệ ngay đến Minimal Design để được tư vấn ngay!
- Facebook: https://www.facebook.com/MINIMALDESIGNVN
- Địa chỉ: Tầng 6, 17 Hồ Bá Kiện, Phường 15, Quận 10, Tp.HCM
- SĐT: 0903 25 44 35 – Mr Đạt
Tham khảo ngay: Thiết kế nội thất nhà phố – Tối ưu không gian, chuẩn thẩm mỹ
Xem thêm: MẪU THIẾT KẾ NHÀ PHỐ CÓ GIẾNG TRỜI CHUẨN NGHỈ DƯỠNG CHO GIA ĐÌNH
